Česká národní banka (ČNB) rozhodla o dalším zmírnění pravidel pro poskytování hypoték. Konkrétně se ruší povinnost bank uplatňovat limit maximální výše celkového dluhu žadatele vůči jeho ročnímu příjmu (DTI). Druhá podmínka, maximální poměr výše úvěru vůči hodnotě zastavené nemovitosti (LVT), zůstává nadále stejný.
Aktuální pravidla pro poskytování hypoték jsou následující:
- Povinný zůstává pro banky pouze limit LTV, který bude i nadále 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %.
- Ruší se limit DTI celkového dluhu žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu (který byl 8,5, pro zájemce do 36 let 9,5).
- Už v červenci 2023 zrušila ČNB povinný limit výše splátek dluhu k čistému měsíčnímu příjmu (DSTI).
- Úrokové sazby bank však zůstávají nadále vysoké, začínají na 5,7 %.
Důvodem zrušení je podle ČNB fakt, že vyšší úrokové sazby hypoték snižují rizika, která souvisí s příjmy žadatelů. Jak budou s těmito riziky banky zacházet, nechává ČNB přímo na nich.
Bankovní rada zároveň nechala beze změny sazbu proticyklické kapitálové rezervy na ochranu úvěrového trhu, která je na dvou procentech. Ta představuje nástroj pro zvýšení odolnosti bankovního sektoru vůči rizikům, která jsou spojené s výkyvy v úvěrové aktivitě. V době rostoucích úvěrů by banky a další instituce měly rezervu vytvářet, při úvěrových ztrátách má tato rezerva pokrýt jejich ztráty. V praxi může vytváření rezervy znamenat zpomalení růstu úvěrů.
Jak se změny promítnou v praxi?
Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí i výše úroků jsou stále vysoké, nedá se očekávat, že by změna nějak zásadně oživila hypoteční trh. Podle dat se sice začalo snižovat nadhodnocení prodávaných nemovitostí, ale stále jsou pro řadu lidí nedostupné. Pro lidi se středními příjmy jsou stále nadhodnocené o zhruba 60 %. Hypotéky tak budou dostupnější spíše jen administrativně.
Ukazatele, které pomáhají určit, že žadatel zvládne splácet hypotéku:
LTV (Loan to Value) = Poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Jinými slovy, pokud si chcete půjčit na nemovitost v určité hodnotě, banka vám poskytne nanejvýš 80 % hodnoty nemovitosti. 20 % musíte uhradit z vlastních zdrojů. U žadatelů do 36 let jde o 90 %. Jako jediný je pro banky povinný, další dva jsou doporučené a poskytovatelé hypoték si je mohou určit sami.
DTI (Debt to Income) = Počet ročních čistých příjmů, které jsou nutné ke splacení součtu všech jeho dluhů. Dosud na hypotéku dosáhl jen příjemce, kdo na splátky dluhů vydal maximálně 8,5násobku čistých ročních příjmů (s výjimkou žadatelů do 36 let, v jejich případě šlo o 9,5násobku příjmů).
DSTI (Debt Service to Income) = Procentní podíl všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele. Doporučená horní hranice je dle ČNB 40 %.
